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鲁楼观察丨“战疫”之下的济南楼市变局

2020-5-29 10:55| 发布者: admin| 查看: 44| 评论: 0

摘要: 当下,新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势复杂严峻,已经进入关键时期。疫情对经济的影响已波及到房地产行业。1月26日晚,中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召,暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再行恢 ...

当下,新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势复杂严峻,已经进入关键时期。疫情对经济的影响已波及到房地产行业。

1月26日晚,中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召,暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复。

1月29日,山东省住房和城乡建设厅下发紧急通知,为预防人员交叉感染,暂停商品房集中促销活动,取消房展会、发布会、答谢会、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动,暂停售楼处销售活动,房产中介门店暂停营业,待疫情过后再行恢复。

为了防止疫情扩散,部分济南项目工地已经停工,加之建筑工人返程受阻及建筑材料物流供应的受限,楼盘的施工进度将受一定程度的影响。而施工进度不但影响项目的交付时间,而且受制于政策影响产品拿预售证面世的时间,乃至产生随后一系列连锁反应。

应对疫情,“线上售楼处”再次登场

为响应“战疫”号召,目前济南多数的售楼处已然关闭,为保证自身项目保持曝光度和客户关注度,许多在售项目求其次地选择了“线上售楼处”这一四五年前已被淘汰掉的产品。

从大年初二开始,便有房地产门户网站率先宣传“线上售楼处”,随后开发商、网媒等纷纷响应,一时间济南楼市涌现出公众号、小程序、VR看房等各式花样售楼手段。

“线上售楼处”由来已久,甚至可以说是各房媒楼盘详情页的一个改良版,早已在2015年左右便被房地产市场验证为失败产品,为各家所弃。但恰逢疫情,线下推广方式受阻,这一陈旧的线上推广方式重新登上舞台。

“以前房地产市场是渠道为王,在疫情的现实下,这种模式已不可取,开发商们会更多的依赖线上宣传渠道,对他们而言,线上宣传又形成了一轮新的竞争,如何通过线上把自己的项目信息更好的传达出去引起大家的关注,是当下的主要目的。”济南房地产市场资深从业者陶晓智说。

疫情会延迟需求,但不会消灭需求

此次疫情对楼市的影响,我们可以参照下非典当时的情况。

根据国家统计局数据显示,2003年中国住宅投资达到10792.3亿元,历史上首次突破万亿大关。商品住宅房屋竣工面积33774.61万平方米,商品房屋销售额7955.7亿,相比2002年的6032.3亿,涨幅高达31.88%。

中指院的报告称,2003年3-4月SARS疫情加剧后,全国房屋施工、开工、销售面积、投资额增速均出现了一定幅度的下滑。但5月份,随着疫情逐步得到控制后,社会恐慌心理慢慢缓解,社会经营活动恢复,房地产市场也快速回升到了上行通道,其中销售面积增速明显反弹。8月之后,楼市反弹更加迅速。

正如陶晓智所言,2003年非典对整个国民经济的影响是相对较大的,但对房地产的影响不会那么大,疫情会延迟需求,但不会消灭需求。

疫情下的楼市变数

正如业内所言,2020年房地产行业将有焦点无数,而当下的疫情又为其徒增无数变数。

房地产行业或将加速洗牌

销售端短期内回笼资金无望,但员工工资照发不误、银行利息照还不误,从资金层面来看,中小房企在新年伊始压力较大;从产品端而言,大品牌大房企产品的品质得到了绝大多数购房者的认可,加之本身绿色且弹性十足的产品生产线较中小房企有明显的抗风险能力;从营销端而言,大品牌开发商提早布局了“线上”营销产品,其营销能力也明显强于甚至IT系统都不完善的中小房企。

营销被渠道绑架问题或能缓和

楼市的下行趋势及购房者的观望情绪,催生了一个游说购房者的行业,俗称“渠道”,在楼市低迷时期,这批从事“渠道”的中介们尽管底薪低,但通过高额的成交佣金获得了不菲的收益,甚至在2019年的济南楼市出现了“渠道绑架营销”的现象。

客群精准度高、信息准确度高的渠道营销方式曾经一度将虚假信息充斥的房地产线上营销打得溃不成军。而疫情的出现,迫使房地产营销再次从线下转为线上,但此时的“线上”已非彼时的“线上”,4G乃至5G催生出的各种营销方式在其他行业早已大放异彩。而之前的截访、地推、“嘴炮”等粗放式房地产渠道营销方法将再难行得通,解开“渠道绑架营销”死扣的契机或将出现,至少能有些许缓解。

至少,在未来的房地产营销中,越来越多的线上线下“带货”方式将逐渐取代当下粗放的渠道营销,这也不失为一个开发商扭转“被绑架”态势的好时机。

疫后或将迎来刚需出手最好时机

据陶晓智分析,从国家近年寻求经济转型及对房地产的调控态势而言,大概率不会有国家层面的政策变化,但是鉴于“一城一策”的政策,地方政府的自主性较强,或许会通过一些地域性比较强的地方性政策来放松对房地产的管控,或可能出现放松限购、放松对房企的资金管控等。

2月1日,央行发文,疫情之下鼓励银行机构适当下调贷款利率,或为当下政策导向先兆。

其次,对开发商而言,面对回款压力,大概率会在疫后大力度打折促销,尤其是抗压能力较弱的中小房企,价格手段可能会比较激进,重演为冲任务的断崖式的价格手段也未可知。

此时购房者可享受政策和开发商促销的双重利好,疫后或为刚需出手的最好时机。

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